Niedawno miała miejsce konferencja online pod tytułem ABC Inwestowania. Jej celem było otwarcie drzwi dla wszystkich do edukacji na temat rynków finansowych i pomoc w wejściu w świat inwestycji XXI wieku. Jedna z prelekcji dotyczyła zarabiania na nieruchomościach. Poprowadził ją Trader21 – założyciel bloga Independent Trader. Zapraszam do jej omówienia.
Panel Tradera21 dotyczący inwestowania w REITy
Czym jest REIT? W dużym uproszczeniu jest to fundusz inwestujący w nieruchomości komercyjne. Najpopularniejsza metoda inwestowania w nieruchomości to kupno mieszkania i wynajmowanie go. Takie rozwiązanie jest najbardziej asekuracyjne. Minusem jest niska rentowność, wysoki próg wejścia oraz bardzo niska płynność. Kolejnym ograniczeniem jest także lokalny rynek.
REIT, czyli Real Estate Investment Trust zbiera środki od inwestorów, lokuje je w różnego rodzaju nieruchomości, czerpie dochody z najmu i ze względu na specyficzną strukturę, jest zwolniony z podatku CIT. Dochody te są więc opodatkowane tylko raz, na poziomie dywidendy. Co więcej, w tym przypadku mamy do czynienia z globalnym rynkiem, możemy inwestować nawet na różnych kontynentach. Dodatkowo, próg wejścia jest bardzo niski. Można inwestować w REITy już od tysiąca dolarów. Jak nietrudno się domyślić, mają również one znacznie większą rentowność.
Wady? Nie jest to dobra inwestycja dla początkujących. To bardzo płynny rynek odznaczający się wysokim poziomem zmienności, tak więc cena może się zmieniać naprawdę bardzo szybko. Dla przykładu, jeśli wystąpi krach na rynkach akcji, to z dużym prawdopodobieństwem przełoży się on na gwałtowny spadek notowań takiego REITu. W przypadku fizycznej nieruchomości takie przypadki nie występują.
REITy dzielą się na:
- Retail REITs, czyli fundusze inwestujące w galerie handlowe
- Office REITs, czyli fundusze inwestujące w powierzchnię biurową
- Residential REITs, czyli fundusze inwestujące w mieszkanie na wynajem
- Hospitality REITs, czyli fundusze inwestujące w duże ośrodki wypoczynkowe
- Industrial REITs, czyli przestrzenie przemysłowe, w tym powierzchnie magazynowe lub przygotowywane pod produkcję
- Healthcare REITs, czyli fundusze inwestujące w szpitale i domy spokojnej starości
- Mortgage REITs, czyli fundusze zajmujące się inwestowaniem w pakiety kredytów hipotecznych spekulujących na temat stóp procentowych. Według Tradera21 tego typu należy unikać, ponieważ nie ma on nic wspólnego z innymi i nie powinien nawet mieć takiej nazwy
Dlaczego ma dojść do kolejnej Hossy na rynku REITów? Ponieważ w przeszłości największym rynkiem były obligacje rządowe największych gospodarek świata. Obecnie z powodu obniżenia stóp procentowych, ich rentowność drastycznie spadła. W najbliższej przyszłości nastąpi więc wyraźny odpływ kapitału z nich, a spora część środków zostanie zainwestowana na rynku funduszy nieruchomości komercyjnych, ponieważ oferuje on stabilną stopę zwrotu w postaci dywidendy. W przeszłości już taka sytuacja miała miejsce.
Jakie są zagrożenia dla REITów? Największe to globalna recesja. Może wywołać ją choćby kolejny lockdown, tym razem jesienią. Takie spowolnienie gospodarcze wywoła silny spadek cen REITów. Następne zagrożenie to rozwój home office. Został on wymuszony przez pandemię, co wywoła zmianę zapotrzebowania na powierzchnię biurową, a w konsekwencji spadek czynszów. Kolejne zagrożenie to rozwój handlu online. Do tej pory trwał on w zrównoważonym tempie przez ostatnie 20 lat. Natomiast teraz, lockdown wywołał ogromne przyspieszenie tego zjawiska. Tak więc galerie handlowe będą coraz szybciej tracić na znaczeniu. To z kolei może spowodować przeniesienie kapitału z Retail REITs do Industrial REITs.
Gdzie szukać REITów? Ich zdecydowana większość pochodzi z krajów rozwiniętych, a ponad połowa ich łącznej wartości z USA. Jednak amerykańskie REITy, podobnie jak akcje są już z reguły znacznie przewartościowane, najlepiej więc je omijać, ponieważ oferują najniższe dywidendy. Oferuje je choćby fundusz ETF o nazwie DRW koncentrujący się na najtańszych rynkach (głównie Hongkong i Singapur) i aktualnie oferujący dywidendę w wysokości 9,98%. Jak wyglądała stopa zwrotu z tego funduszu w ujęciu historycznym? Na przestrzeni ostatnich 11 lat oferował stopę zwrotu w wysokości 15% rocznie, wliczając dywidendę i reinwestując ją.
Natomiast najbliższe dwa miesiące to nie jest według Tradera21 dobry moment na zakup REITów. Początek jesieni uchodzi za czas krachów na rynkach, a co więcej, zbliżają się wybory prezydenckie w USA, które mogą wywołać ekstremalną zmienność. Inwestor więc liczy na silny spadek cen tych funduszy i wtedy zamierza je nabyć w dużej ilości.
Zapraszam do zapoznania się z całą prelekcją, pod poniższym linkiem:
To koniec tego artykułu, ale dopiero początek Twojej przygody z rynkami finansowymi. Przed Tobą długa droga, ale lepiej w pierwszej kolejności poćwiczyć. Rachunek demonstracyjny to najlepszy sposób, aby przetestować zdobytą wiedzę w praktyce. Otwórz bezpłatne konto demo z wirtualnymi pieniędzmi już dziś!
